「前の道路が私道だけど、この家は売れるの？」
「道路の権利関係がよく分からないけど大丈夫？」
このようなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
今回は八尾市を中心とした大阪府下で家を売りたい方に向けて、
実際に当社が買取した「前面道路が他人所有の古家」をもとに、
・実際の買取事例
・私道の家が売れにくい理由
・売却する方法
を分かりやすく解説します。
前面道路が私道で所有者不明…そんな古家でも売れる？
戸建の売却を検討している、Ａさん親子の会話です。
子「前の道って狭いし、私道やったっけ？」
親「そうそう。昔に買った時の話やから、
誰がどこを持ってるとか、確かややこしかったなあ。」
子「え？それって売るとき大丈夫なん？」
実はこのようなケースは珍しくありません。
特に古い住宅地では、
前面道路が私道になっている物件も多くあります。
買取事例 前面道路が他人所有の古家 大阪市阿倍野区王子町
●下町ながら人気エリアに立地
阪堺電車「松虫」駅近く。
昔からの商店街も残る下町の人気エリアです。
●外装リフォーム歴のない古い家
長年お住まいだったため、室内は部分的にリフォームされていますが、
外装は一度も改修されていない、築40年以上の古い住宅です。
●南向き
南向きのため、陽当りは良好です。
●前の道は車が入りにくい
前道は私道で道幅が約2.7ｍ。
緊急車両や宅配以外の車は進入が難しい状況です。
また、この物件前で行き止まりとなっています。
●再建築は可能
この物件は建築基準法上の道路に面しているため、再建築は可能です。
ただし前道は4ｍ未満のため、新築する場合は上図のように
約0.65ｍのセットバックが必要です。
●前面道路は他人の所有地
この物件の所有者は前面道路の持分が一切ありませんでした。
道路とはいえ、他人の所有地であるため
・自由に通行できない可能性
・道路の掘削工事がしにくい
・再建築時に問題が生じる
などのリスクがあります。
そこで、前道の所有者全員に通行承諾と掘削同意してもらうことが必要となります。
この物件の場合、登記簿を調べたところ
私道の複数名の所有者のうち一人の転居先が不明で、連絡が取れませんでした。
そのため、全員の同意を得ることが不可能となってしまいました。
古い物件では、登記簿上の所有者と連絡が取れないケースが年々増えています。
私道の家が売れにくい理由とは？
私道は個人や法人が所有しているため、通行や工事に制限がある場合があります。
特に不動産の売買では、次のような点が重要になります。
・通行承諾が必要な場合がある
・上下水道やガス管工事の際に掘削同意が必要
・住宅ローン審査に影響する場合がある
私道に接しているからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
次のようなケースでは、問題なく売買されることも多くあります。
・私道の持分を所有している
・通行承諾書が取得されている
・建築基準法上の道路に該当している
ただし、私道の権利関係が複雑な場合は、一般の買主が住宅ローンを利用しにくくなることがあります。
そのため、状況によっては不動産会社による買取の方がスムーズに売却できます。
→令和3年4月、民法改正により、ライフライン設備設置権が明文化されました。（民法第213条の2）
改正後、掘削に関しては同意書が必須ではなくなってきている印象です。
しかし、トラブル防止のために掘削同意書があると安心です。
この物件の良いところと悪いところを整理します。
悪いところ（マイナスポイント）
外装リフォーム歴のない古い家
前面道路が狭く車が入りにくい
前面道路は他人所有・通行や掘削同意が取れない
良いところ（プラスポイント）
下町ながら人気エリアに立地
南向き
マイナスポイントが多いものの、人気エリアに立地し陽当りも良い物件です。
ただ、
・私道の持分がなく、通行・掘削同意が取れない
・ローンが通りにくい
・前面道路が狭い
などの理由で、一般的には買い手がつきにくい物件といえます。
当社が買取しました
権利が複雑だから…と諦めていた物件も、まずご相談ください！
当社では、不動産の最適な活用方法を分析したうえで買取を行っています。
この物件は賃貸需要が見込めると判断し、買取を行いました。
銀行ローンが利用しにくい物件でも、当社は現金買取が可能です。
そのためスピーディーに契約・決済まで完了しました。
その後、この物件はどうなった？
当社で賃貸募集を検討していたところ、
近隣にお住まいの方が親族用の家として使いたい、と購入されました。
最初から近隣の方に売れたのでは？と思われるかも知れませんが、
売主である不動産会社は、少なくとも2年間 契約不適合責任を負うことが
宅建業法で定められているため、買主様に安心して購入していただくことができました。
個人が売主の場合、土地や住宅は「契約不適合責任免責」で取引されることがほとんどです。
これは売主も知り得なかった瑕疵がある場合、売買後に責任を負わないようにするためです。
不動産会社が売主の場合、一定期間以上の契約不適合責任を負うことが義務付けられています。
そのため、安心して購入を検討していただけます。
まずはＭＯＲＥ都市開発にご相談ください！
今回は、当社の買取事例をご紹介しました。
前面道路が狭くても、前道が他人所有でも検討いたします。
権利関係が分からない場合でも、
司法書士・税理士・弁護士と連携し、速やかに必要な解決策をご提案できます。
ＭＯＲＥ都市開発では、賃貸・売買ともに対応していますので、
立地・築年数・改装費用などを考慮して
物件の良さを最大限生かした買取価格をご提示します。
売主様に代わって登記関係の調査を行うことが可能です。
「買い手がつきにくい物件だけど、早く売却したい」
という場合には、当社が直接買主となります。
そのため
・仲介手数料は不要
・売却後の買主様とのトラブルの心配なし
安心して売却していただけます。
八尾の不動産売却なら、昭和54年創業、地域密着・相談実績累計3万件超のＭＯＲＥ都市開発株式会社へ。
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