借地権付き不動産は売却できるのか？売却方法やメリット・デメリットについて

不動産売却を検討している際、「借地権」に関する不動産取引にはさまざまな制約が存在することをご存知でしょうか？
とくに「借地権付き建物」を手放したいとき、知っておくと役立つ法的な制限や売却手続きの進め方など、わかりやすくご紹介します。

借地権とはどのような権利か？借地権付き建物のメリットやデメリットは？

「借地権」は土地を借りる権利のことです。「借地権付き建物」とは、借地の上にある自己所有の建物です。建物は自己所有ですので、自由にリフォーム等ができますが、建物を売却・建替え・用途変更等する場合、地主の承諾が必要です。なお、「借地権」は法的に保護されていますので、地主の都合で勝手に土地の使用は出来ません。

借地権の種類は現在、普通借地権・定期借地権・一時使用目的の借地権、の3つに大きく分けられます。それとは別に、平成4年7月以前に締結された借地権は旧法借地権と呼ばれます。今回は、旧法借地権・新法の普通借地権の場合の借地権付き建物について記述します。

借地権付き建物のメリット

借地権付き建物は一般的な土地付一戸建てに比べ、土地代が抑えられるのが最大のメリットで、比較的低価格です。

購入者にとっては借地権付き建物の方が価格が低いので購入しやすいでしょう。

また、借地権者には、土地の固定資産税の負担がありません。地主である所有者に土地の固定資産税が課されます。

建物に関しては不動産取得税や固定資産税は課税対象になり、相続税・贈与税も課税対象です。

いつか土地を地主に返さなくてはならないのか、と不安に思われる方もあると思います。借地契約には期限があるものの、普通借地権の場合、契約を更新することで半永久的に利用することが可能です。

なお、期限のある借地権である一般定期借地権の場合は、契約期間を50年以上で定めますが更新はない為、契約終了後は更地にして返還しなければなりません。

借地権付き建物のデメリット

借地権付き建物のデメリットとしては、自分で家を建てても、毎月の土地使用料として地代を支払う必要があります。

そのため、購入時は所有権付の建物に比べて費用は安いですが、契約を更新し続けた場合に地代の支払いは続きますから、ランニングコストを注視しなくてはなりません。

また、借用中に地主から地代の値上げを通達されることもありえます。

なお、借地契約時に決めた土地の使用・使途から逸脱した改築や改装をしようとしたり、老朽化した建物の建て替えをおこなう場合には、地主の承諾を得なくてはなりません。場合によっては「建て替え承諾料」を支払う必要もあります。

その他にも、建て替えをおこなう場合に、借地権付きの建物は担保価値が低く、ローンの審査が通りにくい可能性があります。

借用権付き建物の売却方法は？

借地権付き住宅として売却する場合、仲介業務をしている不動産会社へ依頼すれば販売可能です。

土地賃借権の分、価格は下がりますが、地代や建替え等の制約もあるため市場が限られます。需要が少ない市場ではあるので、売却が成約するまでには時間がかかることを想定しておきましょう。

また、建物を地主へ売却する方法もあります。地主に借地権を買い取ってもらい、借地契約は終了します。

建物や借地権の評価額については交渉に時間がかかる場合が多いので、いつまでに売却したいという目安がある場合は、早めに取りかかりましょう。

地主にとっては借地権が戻り完全な所有権を得るので、土地の資産価値が高まりますからメリットの大きい取引となります。

ある程度の土地の広さがある場合は、地主の持つ底地権と借地権の一部を、等価交換によって各々が完全な所有権として売却する方法があります。

一部権利を失いはしますが、資産価値は高まり売りやすくなります。

建物を解体し更地にして地主に返却をする場合には、まずは建物の借地権を買い取ってもらえるかどうか地主へ交渉してから、建物の解体をするかどうか検討しましょう。

まとめ

通常の物件とは条件が異なる借地権付き物件は売却しづらいのでは？

といった印象があるかもしれませんが、借地権は土地に関する税金がかからないメリットもあります。売却までに時間がかかることもありますので、売却をお考えの場合には、早めに活動を開始しましょう。
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