オーバーローンになってしまったら不動産は売却できるの？賢い売却方法をご紹介！

カテゴリ：売却知っ得情報 2021-08-17

オーバーローンになってしまたら不動産は売却できるの？賢い売却方法をご紹介！

家の売却を検討しているけれど、オーバーローンで住宅ローンが完済できないと悩んでいる人は少なくありません。
そこで今回は、オーバーローンの不動産を売却する方法について解説します。

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オーバーローンとは何か？

聞いたことはあるけれど、オーバーローンとは何か知らない人も多いのではないでしょうか？
オーバーローンとは、残っている住宅ローンの金額が不動産の売却価格を上回っている状態のことを言います。
反対に、残っている住宅ローンの金額が不動産の売却価格を下回っていることを「アンダーローン」と言います。
アンダーローンの場合は、家を売却してもローンが残らないため問題ありませんが、オーバーローンの場合は家を売却しても住宅ローンが残ってしまいます。
そのため、基本的にオーバーローンの場合は家の売却が難しいとされています。

オーバーローンを抱えている場合の問題点

抵当権を抹消することができない

住宅ローンを利用して家を購入した場合、金融機関が抵当権を設定しています。
抵当権は債権者（住宅ローンの場合は融資した銀行）が競売にかける権利を持っているため、抵当権が設定されている家を購入する人はあまりいません。
オーバーローンの場合、売却金額だけでは住宅ローンの完済ができないため、残債分の手元資金がない限り抵当権を抹消して売却し、移転登記することができません。

住宅ローンを滞納すると競売の可能性が高くなる

住宅ローンの返済が滞った場合、住宅ローンを融資した金融機関は残債の返済を求めてきます。
アンダーローンの場合は家を売却することで住宅ローンが完済できるため、金融機関は家の売却に同意することがほとんどですが、オーバーローンの場合は同意を得ることが難しいです。
競売での売却の場合は、家を売却した代金は住宅ローンの返済に充てられ、不足金額は負債として残ってしまいます。

離婚の財産分与が難しい

離婚の際の財産分与は、基本的に資産を5対5で分けます。
アンダーローンの場合は、家を売却してその金額を分配することで財産分与が可能ですが、オーバーローンの場合は、家の売却が難しいうえに負債が残るため課題が多く、財産分与の協議が進行しないケースがあります。

住み替えが難しくなる

オーバーローンの状態だと、家の売却が難しいため転居することが困難になります。
他人に賃貸する方法も考えられますが、住宅ローンは本来「自分で住む」ということを条件に融資されているため、他人に貸し出す場合は、金融機関の了承が必要となります。

オーバーローンの物件を売却する方法

売却の時期を先延ばしにする

住宅ローンの残高は、返済期間の後半になるほど減少していきます。
そのため、可能な限り売却の時期を先延ばしすることで、オーバーローンの差額が縮まり負担が軽減するケースもあります。

買い替えローンの利用

買い替えローンでは、新しく購入する家の価格と住宅ローンの残債を合わせた金額を融資してくれるため、オーバーローンであっても住宅ローンを完済することができます。
買い替えローンは金融機関の審査が厳しい傾向にありますが、もっとも現実的な方法と言えます。

無担保ローンの利用

家の買い替え予定がなく、家の売却を実現したい場合は、無担保ローンという選択肢もあります。
金利は住宅ローンよりも3％～10％高くなりますが、不足する金額を借りるのであれば、それまでの住宅ローンより安く収まる可能性があります。

任意売却

任意売却の場合、不動産会社が仲介に入って売却をおこなうので、近所の人に気づかれず相場に近い金額で売却できる可能性があります。

まとめ

いかがでしたか？
オーバーローンの不動産の売却を検討している場合は、まずはオーバーローンとは何かを理解し、対策を考える必要があります。
難しい内容となるため、専門的な知識をもつ不動産会社の手を借りるなどして、焦らずに慎重に検討するのが安心ですよ。
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