住宅ローンが残っている家を売却したいものの、
「売却価格よりローン残高の方が多い」「自己資金が足りない」
とお悩みではありませんか？
このような状態を「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンだからといって必ずしも売却できないわけではありませんが、
通常の不動産売却とは異なる手続きや対策が必要です。
この記事では、オーバーローンとは何か、売却時の注意点、
売却を実現するための方法について分かりやすく解説します。
オーバーローンとは？
オーバーローンの意味
オーバーローンとは、不動産を売却した際の売却価格よりも住宅ローンの残高が多い状態を指します。
例えば、住宅ローンの残高が2,000万円ある一方で、
不動産の査定価格が1,700万円だった場合、300万円不足するためオーバーローンとなります。
住宅を購入した直後や、不動産価格が下落しているエリアではオーバーローンになるケースも珍しくありません。
売却を検討する際には、まず現在の住宅ローン残高と不動産の査定価格を確認することが大切です。
アンダーローンとは？
アンダーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローン残高を上回る状態を指します。
例えば、住宅ローン残高が1,500万円で、
不動産が2,000万円で売却できた場合はアンダーローンです。
この場合、売却代金で住宅ローンを完済できるため、残った資金を手元に残すこともできます。
一方、オーバーローンの場合は売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、
不足分を自己資金などで補う必要があります。そのため、不動産売却の難易度はアンダーローンより高くなります。
オーバーローンか確認する方法とは？
オーバーローンかどうかを確認するには、「住宅ローン残高」と「不動産の売却予想価格」を比較します。
住宅ローン残高は金融機関から送付される返済予定表や残高証明書で確認できます。
不動産の売却予想価格については、不動産会社へ査定を依頼することで把握できます。
正確な売却価格は実際に販売活動を行わなければ分かりませんが、
査定を受けることでおおよその状況を確認できます。
売却を検討している方は、まず査定を受けることをおすすめします。
オーバーローンの不動産売却が難しい理由は？
抵当権を抹消することができない
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関によって抵当権が設定されています。
抵当権は住宅ローンを完済しなければ抹消することができません。
しかし、オーバーローンの場合は売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、
抵当権を抹消できず、通常の売買手続きを進めることが難しくなります。
不動産の売却では、原則として引渡し時に抵当権を抹消する必要があるため、オーバーローンは大きな課題となります。
住宅ローンを滞納による競売リスク
住宅ローンの返済が困難になり、滞納が続くと金融機関から一括返済を求められることがあります。
その後も返済できない場合は、金融機関が抵当権を行使し、競売へ進む可能性があります。
競売では一般的な売却よりも安い価格で売却されることが多く、
売却後も住宅ローンが残るケースが少なくありません。
住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、早めに不動産会社や金融機関へ相談することが重要です。
離婚時の財産分与が難しい
離婚に伴って不動産を売却するケースは少なくありません。
しかし、オーバーローンの場合は売却しても負債が残るため、
どちらが残債を負担するのかを話し合う必要があります。
また、夫婦共有名義の場合は双方の同意が必要となるため、協議が長引くケースもあります。
離婚と不動産売却を同時に進める際は、専門家へ相談しながら進めることをおすすめします。
住み替えが難しくなる
住み替えを希望していても、オーバーローンの場合は現在の住宅ローンを完済できないため、
新たな住宅ローンを組むことが難しくなることがあります。
また、不足する残債を自己資金で補う必要があるため、資金計画にも大きな影響を与えます。
住み替えを検討している場合は、現在の住宅ローン残高や不動産価値を早めに確認し、
計画的に進めることが大切です。
オーバーローンでも不動産を売却する方法とは？
売却時期を見直す
住宅ローンは返済を続けることで残高が減少していきます。
そのため、すぐに売却する必要がない場合は、
数年後まで待つことでオーバーローンの状態が改善される可能性があります。
また、市場環境によっては不動産価格が上昇することもあるため、
売却時期を見直すことで負担を軽減できるケースがあります。
自己資金を充当する
オーバーローンの不足額を自己資金で補う方法もあります。
例えば、住宅ローン残高が2,000万円で売却価格が1,800万円の場合、
不足する200万円を預貯金などから支払うことで住宅ローンを完済できます。
自己資金を利用できる場合は、もっともシンプルな売却方法と言えるでしょう。
買い替えローンを利用する
住み替えを予定している場合は、買い替えローンの利用も選択肢の一つです。
買い替えローンは、新居の購入資金に加えて現在の住宅ローン残債もまとめて借り入れできるローンです。
オーバーローンでも住み替えが実現できる可能性がありますが、
借入額が増えるため審査は厳しくなる傾向があります。
無担保ローンを利用する
新居の購入予定がない場合は、無担保ローンを利用して不足分を補う方法もあります。
住宅ローンと比較すると金利は高くなりますが、
残債の不足分のみを借りるため、状況によっては利用しやすい方法です。
ただし、毎月の返済負担が増えるため、慎重な資金計画が必要です。
任意売却を検討する
住宅ローンの返済が困難な場合は、任意売却という方法もあります。
任意売却とは、金融機関の同意を得て市場で売却を行う方法です。
競売よりも高く売却できる可能性があり、引越し時期なども比較的柔軟に調整できます。
住宅ローンの滞納が始まっている場合は、早めに専門家へ相談することが重要です。
オーバーローンかどうか分からない場合は査定がおすすめ
オーバーローンかどうかを判断するためには、まず現在の不動産価値を知る必要があります。
特に八尾市では、駅からの距離や築年数、周辺環境によって査定価格が大きく異なります。
思っていたより高く売却できるケースも少なくありません。
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