弊社ＭＯＲＥ都市開発では、リースバック物件の買取・仲介実績があります。
宅建業者の立場から見て、リースバックを実例で解説していきます。
不動産のリースバックとは、不動産を売却した元の所有者が、
売却した不動産を買主から借り、引き続き利用できる仕組みのことです。
賃貸借契約を締結し、元の所有者は買主に対して賃料を支払います。
実例！大阪府八尾市のリースバック物件
2022年、八尾市内某所でリースバック物件の案件があり、
弊社が売買及びその後の賃貸仲介をすることになりました。
売却対象：土地建物（売主様の親族が居住中、売却後も引き続き居住希望。）
土地は接道要件を満たしておらず、現状再建築不可。→土地の価値が低い。
売主様希望：早期の売却を希望。土地建物に抵当権設定あり、返済のため売却希望額あり。
売主様は、他の仲介会社に依頼されたものの、一般の買い手が付かずお困りでした。
弊社が仲介に入り、交渉した結果、隣家の方が購入されることになりました。
隣家の方（買主様）は、この土地の購入により、将来自身の土地と合筆すれば、
広い土地となり、資産価値の上昇が期待できます。
リースバックの売買価格、賃料の決め方は？
売買価格や賃料は、売主買主双方の事情を考慮して決める必要があります。
この物件の場合、売主様は借入れ金額を返済する必要があり、売却希望価格が決まっていました。
面積の広い戸建だったため、通常なら賃料が高額になるところですが、
月々の支払い賃料を考慮した結果、
売買価格、賃料とも相場よりやや安い価格で決定しました。
リースバックの場合、売主様の事情を考慮して、売買価格及び賃料を決定します。
建物の構造や築年数によりますが、ある程度買主様の利回りを確保しなくてはならないため、
売主様が高く買ってほしいのであれば、必然的に支払い賃料も高くなり、
売却後の賃料を抑えたいのであれば、売却価格は低くなります。
まさにケースバイケースで、売却価格と賃料のバランスで価格決定します。
条件が決まれば、売買契約と賃貸借契約を同時に締結します。
この物件の場合、抵当権が設定されていましたので、
決済時に、決済金で住宅ローンを返済し抵当権抹消手続きを行いました。
賃貸関連の手続きでは、売主（＝借主）は売却時に買主（＝貸主）と賃貸借契約を結ぶ他、
売主（＝借主）は借家人賠償責任保険への加入が必須です。
また、滞納リスクを保証するために家賃保証会社と契約を結ぶ場合もあります。
今回のケースでも家賃保証会社と契約を結びました。
引越しの必要がないため、引越し代がかからないことが大きなメリットです。
また、賃借後は建物の維持修繕費は貸主がもつため、家賃以外の支出が抑えられます。
リースバックのメリット・デメリット
リースバックのメリットとデメリットをまとめました。
売主側のメリット
・まとまった資金がすぐに手に入る
・引き続き物件に住める
・引越しの手間、費用がかからない
・固定資産税・建物の修理などの維持費がかからない
・保証金がかからないことが多い
・周囲に売却したことを知られない
売主側のデメリット
・賃料が発生する
・売却価格が相場より安くなる場合がある
・所有権が変わるため、資産ではなくなる
・譲渡所得にかかる税金が発生する
今回の実例では、買主様は個人ですが、
一般的にはリースバックの買主は不動産業者となることが多いです。
賃貸借契約が終了した後は、新たに賃貸募集したり、中古戸建として売却したり、
また、建物が古い場合は更地にしたり、新築して売却したりします。
希望があれば、リースバック終了時に売主が買い戻すことも相談可能です。
どんな場合にリースバックを利用するのがいいの？
リースバックは計画的に利用すれば便利な仕組みです。
利用される具体的な理由としては、住宅ローンや借金の返済、
高齢者介護施設入居の費用の確保など様々です。
まとまったお金がすぐに必要で、今の家に住み続けたい方、
いつまで住むかが概ね決まっている方に最適です。
まとめ 八尾市の実例リースバック
リースバック物件について、八尾市内の実例を挙げてご紹介しました。
計画的に利用すれば便利な仕組みですが、
売却した物件に引き続き長期間住むと、支払い賃料が嵩みます。
まとまった資金が必要で、すぐ引越しできないけれど、
あと何年か住みたい…という場合がリースバックに最適です。
私たちＭＯＲＥ都市開発は、リースバックのご相談を賜っています。
買取・仲介・賃貸の全てにおいて豊富な経験がございます。
売主様のご希望に添った形での売却をサポートいたします。
お気軽にご相談ください。
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