八尾市の旧家売却を仲介した際のお話です。
今回の案件は、
・相続
・委任
・測量
・境界確定
・越境問題
・売却先の選定
・住み替え
など、多くの課題がある不動産売却でした。
当社としても試行錯誤を重ねながら進めた取引であり、
これから土地や家を売却される方のご参考になればと思い、実例としてご紹介します。
土地250坪超、築100年の旧家。活用方法はあるのか？
2021年冬、知り合いの方から紹介で、八尾市にお住まいのT様からご相談をいただきました。
T様は数ヶ月前にお父様を亡くされ、
・相続手続きを進めなければならない
・築100年の旧家の管理が大変
・土地が250坪以上ある
・今後住み替えを考えている
という状況でした。
建物は木造2階建、延床面積400㎡超。
納屋や倉庫も複数ある、非常に立派な旧家でした。
Ｔ様は当初、
「できれば、この家を活かしてくれる人に購入してほしい」
というお気持ちをお持ちでした。
そこで当社では、加盟している「既存住宅・空家プロデュース協会」を通じて、
古民家再生を手がける会社へ相談を行いました。
しかし、
・駅から距離がある
・前面道路が狭い
・周辺に観光資源が少ない
といった立地条件から、
「再生費用に対して事業性が合わない」という理由で、
どの会社からもも断られてしまいました。
相続と売却準備を同時進行で進める
次に、売却価格を査定を行いました。
当初は登記簿をもとに査定しましたが、Ｔ様の希望額には届きませんでした。
しかし、現地を確認した際、
「実際の土地はもっと広いのではないか」
という感覚がありました。
古い土地では、登記簿面積と実測面積が異なるケースが少なくありません。
そこで、当社とお付き合いしている土地家屋調査士へ依頼し、仮測量を行うことになりました。
また、相続手続きについては、司法書士をご紹介し、
・相続人調査
・遺産分割協議書作成
・相続登記
を進めることになりました。
相続人はＴ様を含め3名。
売却活動を進めるため、当社で委任状を作成し、
他の相続人様にもご説明のうえ、
売却に関する委任をいただきました。
最大の課題は「前面道路の狭さ」
売却対象の土地は250坪超。
しかし最大の問題は、前面道路が狭く、幅員が約2.4ｍ～2.7ｍしかなかったことでした。
通常、これだけの広さがある土地なら、
・集合住宅
・高齢者施設
・店舗
・事務所
・工場
など様々な用途が考えられます。
しかし、前面道路が4ｍ未満の場合、開発には道路拡幅などのが条件が必要になります。
そこで当社では100ページを超える「八尾市開発要項」を確認し、
「どのような用途なら建築可能か」徹底的にを調査しました。
さらに、市役所の開発指導課にも相談した結果、
「建売用地としてなら開発の可能性がある」
という結論にたどり着きました。
隣接事業所への訪問と、買主探し
当社では、隣接する事業所2社にも直接訪問し、
「事業拡大用地として購入いただけないか」ご相談しました。
結果的には条件が合わず成約には至りませんでしたが、
可能性をひとつずつ検討していきました。
また、
・建物解体費
・樹木伐採費
・残置物撤去費
なども事前に見積りを取得。
買主様が判断しやすい状態を整えていきました。
そして仮測量の結果、土地は登記簿より1割以上広いことが判明。
これにより価格を見直し、Ｔ様の希望ラインに近い価格設定が可能となりました。
20～30社へ打診し、購入業者を選定
まず、当社とお付き合いのある建売業者へ打診しました。
しかし、
・解体費
・造成費
・樹木撤去費
などの負担が大きく、提示価格は希望額の5～6割程度でした。
そこで当社では、さらに地元業者や「関西不動産情報センター（ＫＲＩＣ）」加盟業者へ情報を展開。
最終的に、大阪市内の建売業者をご紹介いただき、合計20～30社に検討いただきました。
その結果、2社が購入意思を示し、競争の末、より高い条件の業者様へ売却が決定しました。
しかも、
・古家解体
・残置物撤去
・樹木伐採
買主負担となり、Ｔ様の費用負担を大きく軽減することができました。
境界問題と越境対応
今回、境界問題も大きな課題でした。
古くからの住宅街ということもあり、
・ブロックの基礎
・門
・樹木
・排水枡
など、様々な相互越境が発生していました。
特に苦労したのが、境界上にある古い排水枡です。
当社では現地へ何度も足を運び、実際に水を流して排水経路を確認しました。
重要事項説明で買主様へ正確に説明する必要があるためです。
こうした細かな確認作業も、不動産仲介では非常に重要になります。
↑ 60㎝四方のコンクリート製の排水枡。実際の写真です。3筆の土地の境界上にありました。
売却完了。住み替えと財産分与も実現
最初のご相談から約半年。
無事に売買契約・決済・引渡まで完了しました。
また当社では、Ｔ様の住み替え先となる新築用地探しもお手伝いをさせていただきました。
売却資金によって、
・新居計画
・建築資金
・他の相続人様への財産分与
も無事に進めることができました。
八尾市で相続不動産・旧家売却ならご相談ください
今回の取引では、
「希望価格に近づくまで、粘り強く買主を探したこと」
が成約の大きなポイントだったと思います。
当社では、
・大阪府宅地建物取引業協会
・関西不動産情報センター（ＫＲＩＣ）
を通じ、多くの不動産会社と連携しています。
また、
・司法書士
・税理士
・土地家屋調査士
・建築士
・工事業者
など、各専門家とのネットワークを活かしながらサポートしています。
「相続した不動産をどうしたらいいか分からない」
という方も、ぜひお気軽にご相談ください。
八尾の不動産売却なら、昭和54年創業、地域密着・相談実績累計3万件超のＭＯＲＥ都市開発株式会社へ。
「相続した実家をどうすればいい？」「使っていない空き家が心配」
「離婚に伴って家を売りたい」「転勤や住み替えで今の住まいを手放したい」など、
さまざまなお悩みに、豊富な経験とノウハウで親身にお応えしています。
一戸建て・マンション・土地はもちろん、倉庫・工場・事務所・店舗まで幅広く対応。
確かな販売力で“高く・早く”売却を実現します。お車でお越しのお客様のために駐車場をご用意しております。
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