八尾市の旧家の売却を仲介したときのお話です。
売却の仲介を行う際の、当社の試行錯誤の記録です。
相続、委任、測量、境界決定、売却先の選定、住み替えなど盛り沢山な内容です。
これから土地や家屋を売る方のご参考になれば嬉しいです。
土地250坪超、築100年の広大な古民家、活用方法は？
2021年冬、知り合いの方から紹介を受けて、八尾市にお住まいのT様にお会いしました。
T様は数ヶ月前にお父様がお亡くなりになり、
親族間で遺産を分割しなくてはならないこと、
お父様名義である今のお住まいは築100年の旧家で土地が250坪超あること、
家の管理が大変であること、
自宅を売って、住み替えを考えていること
など悩みを抱えていらっしゃいました。
立派な旧家のため、思い入れもあることから、Ｔ様は最初は
「家を使っていただける人に購入してもらいたい」というご意向でした。
建物は築約100年、2階建の木造住宅の広さは400㎡を超える家です。
納屋や倉庫も複数ある立派な旧家で、
手を入れれば、古民家として再利用できる可能性がありました。
私どもＭＯＲＥ都市開発としては、何とかご意向に添いたいと、
当社が加盟する「既存住宅・空家プロデュース協会」を通じ
古民家再生を手がける会社を探し、数社に訪問、面談をしました。
しかし、問題がありました。駅から遠い立地に加え、前道が狭いのです。
近くに観光資源もありません。
古民家を店舗や事務所として利用するには立地が悪く、需要はないと想定されました。
家を再生させるには「莫大な費用がかかる」という理由が最大の要因で
どこからも断られてしまいました。
売却に向けて動き出す！他相続人から委任状をいただく
次に、売却価格を査定することにしました。
登記簿に記載されている面積で、路線価や周辺の取引事例を参考に査定価格を出しましたが、
Ｔ様の希望額には届かない額でした。
Ｔ様としては、住み替え先の土地建物代金と、
別の相続人に分ける費用を確保しなくてはならないため、
ある程度希望の金額ラインがありました。
当社としてはお気持ちはとても分かるのですが、
取引価格としては難しいというのが実際のところでした。
ただ、現地訪問時より感じていたことですが、
登記簿の面積より実際はかなり広いのではないか、という感覚がありました。
実際の土地が広ければ、売却価格は上がります。
古くからの土地の場合、登記簿と実際の面積に誤差がある可能性が高く、
土地の仮測量を行うことになりました。
測量は当社とお付き合いのある土地家屋調査士さんにお任せすることになりました。
相続手続きも進めなくてはなりません。
T様へは、当社から知り合いの司法書士の先生をご紹介し、
その先生に相続人調査、遺産分割協議書の作成、相続登記をお任せすることになりました。
相続人はＴ様の他に2名いらっしゃり、売主様は合計3名です。
土地の売却については当社で委任状を作成し、
Ｔ様と供に2名の自宅へお伺いして売却活動について
ご説明させていただき、委任状に署名・押印をいただくことができました。
今回他の2名には、Ｔ様に売却価格を含む全権委任をしていただくことになりました。
土地は広いが前面道路が狭い、次の用途は？
いよいよ古家付土地として売却をすることになりましたが、
土地は登記簿記載面積で250坪を超える広さでした。
一番の難点は、前面道路が狭く、幅員が約2.4ｍ～2.7ｍしかなかったことです。
250坪超の土地なら、通常の用途は
集合住宅や高齢者施設、店舗や事務所、工場などが考えられますが、
前道が4ｍ未満の場合、車の侵入路を確保するために周辺道路の拡幅が条件となります。
旧家が狭い道に立ち並ぶ近隣の状況から、
集合住宅や高齢者施設、店舗や事務所、工場等の建築はできません。
弊社では100ページを超える「八尾市開発要項」を熟読し、
どのような用途なら建築可能かを検討しました。
これらの作業と平行して、土地が隣接する事業所2社にも訪問し、
購入を検討いただけないかお話をさせていただきました。
もしかしたら、事業の拡大などで土地を必要とされているかも知れません。
結果は2社とも興味は示してくださったのですが、
条件が合わず購入には至りませんでした。
販売するに当たり、ある程度販売先に目処をつけるため、
市役所の開発指導課にも相談に行きました。
色々と調査した結果、建売用地として開発できそうだという結論になりました。
土地は現状渡しとするため、買主が負担するであろう費用を
ある程度明らかにしておく必要がありました。
購入を打診する際、負担する費用の目処がついていると、
よりスピーディーに検討していただけます。
建物の解体費用、樹木の伐採費用、残置物の撤去費用など、
当社で見積もりを取り、ある程度の費用を明確にしました。
そして、待っていた仮測量の結果が出ました。
なんと登記簿より1割以上も土地が広かったのです。
価格を上方修正し、Ｔ様の希望ラインの価格で売り出すことになりました。
建売業者に絞り、販売活動を展開
まず、当社とお付き合いのある建売業者に、
いくらで購入できるか検討していただきました。
古家の解体、樹木の伐採、宅地造成を含む費用を踏まえた上で、
最初に出た価格は、売値の5割程度の金額でした。
売主であるT様にはこまめに状況を報告をさせていただいておりましたが、
とても納得される数字ではありません。
そこで、地元業者にも情報を広げ、購入を検討してもらえないか打診しました。
ここでも売値の6割程度の数字しか出てきませんでした。
また、当社が加盟する「関西不動産情報センター（ＫＲＩＣ）」の業者にも
声をかけました。
すると、ある業者が大阪市内の建売業者を紹介してくださったのです。
実際に検討していただいた会社は20～30社、
最終的に、地元業者と、大阪市内の業者の2社が購入意思を示されました。
2社で競り合われた結果、金額の高い業者さんが購入されることに決定しました。
T様の希望に近い価格で成約し、T様はもちろん、他2名の売主様にも喜んでいただけました。
古家の解体、家の中の残置物撤去、樹木伐採も買主様の負担でお話が纏まり、
Ｔ様の金銭負担を軽くすることにも成功しました。
境界は？木々や排水枡が越境！
購入業者選定を進めている間に、
境界をはっきりさせる必要もありました。
古くからの家が建ち並ぶ一角でしたので、
境界が曖昧で、隣家と相互に越境が発生しているような状況でした。
古いブロックの基礎、境界上の門、木々の枝の越境など、一つ一つクリアしていきました。
特に苦労したのが、隣家との境界線上にある古い排水枡の扱いでした。
境界の立会いや決定は、土地家屋調査士さんにお任せしていますが、
当社としては、排水がどこへどのようにして流れているか、
排水桝が誰の所有物なのか確認しなくてはなりません。
買主様に説明するための重要事項説明資料に詳細に記載する必要があるためです。
現地へ何度も行き、持参した水を複数の排水枡へ流して、水の流れを確認しました。
一番奥にある、60㎝四方のコンクリート製の桝は、蓋を開けるだけでも大変でした。
全ての桝に水を流し、どこへ流れているか、流れていないか、
一つずつ確認していきました。
↑ 60㎝四方のコンクリート製の排水枡。実際の写真です。3筆の土地の境界上にありました。
仲介は売ったら終わりではありません。
Ｔ様の家が解体されると、境界塀がなくなってしまい防犯性が低くなるため、
買主業者さんには、隣家の意向も聞いた上で、塀を作っていただくよう取り決めをしました。
今回お任せした土地家屋調査士さんが、偶然にも以前現地周辺で仕事をされていたことから
隣接する土地所有者の方へのお話もスムーズに進みました。
いよいよ物件の引渡しへ！財産分与も完了！
最初のご相談から約半年、
売り出しから約4ヶ月で無事に売買契約を締結することができました。
当社では、Ｔ様の新築用地の購入に向けてもお手伝いをさせていただきました。
新しい土地購入の契約は済みましたが、建築はまだ先のため、
一旦仮住まいへお引っ越しされ、いよいよ物件の引渡しです。
無事に決済も終わり、売却は全て完了しました。
T様は、新しい土地の購入資金と建築資金もどうにか確保できました。
その後Ｔ様は他2名の相続人に、売却資金から相続分を分けることもできました。
不動産の売却は強いネットワークを持つ当社へご相談ください
今回の取引の決め手になったのは、
売却希望額に近づくまで、粘り強く買い手を探したことだと思います。
当社では加盟している「大阪府宅地建物取引業協会」「関西不動産情報センター」を基盤に、
様々な不動産業者と情報を共有しています。
また、弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士、建築士、保険の専門家、工事業者と
ネットワークを構築しています。
相続は特に、司法書士や税理士に相談しながら進めなくてはなりません。
物件を相続したもののどうしたら良いか分からない、
という方もいらっしゃると思います。
活用方法や売却方法など、一緒に考えていきましょう。
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